■ バブルからまだ 30年しか 経過していない、という概念が大切
ということでライフスタイル、ねた。
不動産コンサルタント系YouTuberにハマってます・w
知識増えると、今まで見ていた景色が変わる。
ここに実体験をトッピング。朝どれ野菜売っているところで話を聞いたり、知り合いの地主とか、月極駐車場のオーナーという名の地主とか......。工務店やっている知り合いも地主一派だったっけ。
まずちょっと前ご紹介した「レオパレス 21」系ごジネスモデル。
駅から遠いところにゴチャゴチャある（減ってきているけど）。→ 駐車場付きの戸建てになるケースがほとんど。
大前提として喜多見・狛江は戦前までほとんど農地。明治とか大正生まれ世代の地主に食らった人が多いんだと思う。戦後生まれはソートー学んでいるとしていい。
今はコンビニになっちゃったけど、とある場所のオバサンが言っていたっけ。「ちょっと建物が古くなると空き家率がグンと跳ね上がる。壊すにも凄くお金が掛かる」。木造アパートでそれ。しかもその場所、駅徒歩三分っすよ。
賃貸マンションなんて中規模のものでも壊すの軽く億ですわ。壊せたらのお話しですけど。
90歳まで産直野菜の店番していたトシさん（仮名）なんかが良い例。戦後結婚して、すぐに長男を出産。まさに超団塊世代っ。昭和40年頃に、その息子は「大学行きたい」と言い出しトシさんは必死に働いたそう。トシさん自体は小学校しか出ていない可能性ある。息子を大学に通わせる噂が親戚中に飛び交い、基本的にdis.る話ばかりだったのでトシさん今だに怒っている。まっ、そんな時代のプチ田舎。
大学出た息子は、まずはサラリーマン。有名デパート。
考えてみれば、よく行く産直野菜の地主は、ついこの間まで大手ゼネコン。
その隣は農家していないけど、地主系で慶応出ている。
狛江とか急激に地価が上昇している時期が大学生なので金はある。意外と言っては失礼だけど、高学歴な人が多い。しかもトークしてて社会性高い。中には例外チラホラですが。
節税下手なのは、爺さん死んで、婆さん死ぬと、一気に戸建ての建売り化するってこと。そういうのも多い。一方、ゼンリンの地図見ると、会社化してたりするのがバレる節税上手もいる。
デベロッパーとかの口車にのってマンション老朽化しちゃってもう大変、みたいな家も少なくないと思う。バブった時にまさにMAX 中規模マンションが建ったわけですが、もう築30年以上なんすけど。しかも耐震基準も甘い、と。
バブルからまだ30年しか経っていない、っつー概念でしょうかね。
元ゼネコンの地主は、建築のプロですよ。広大な農地を未だにキープしている。奥さんの愚痴は「農家に嫁いだつもりはない」・w。コツコツ農業していてご夫婦幸せそう。
余計なことしないのが一番ってことなんだと思います。
吉野家の社長自ら牛丼屋のビジネスモデルは高度成長期のもの、と明言しているけど、コンビニとかも似ている気がする。特に駐車場付きの郊外型タイプ、とか。大阪でも時短問題出てますよねー。
農地キープか、場所が良ければ月極駐車場とかコインパーキングまで。上モノは作らない。↑喜多見駅から徒歩一分の月極駐車場がついにマンション化。どれだけマンション作るのよ？
銀行やデベロッパーの口車には乗らない、と。相続税は仕方なし、ですが。
元ゼネコン地主、幹線道路沿いの土地も持っていて、そこは低層の鉄筋。2階建て。防音・防振目的というのもあるにしても、今回やっと気づきましたよ。
「壊す ことを大前提にしている」ということ。
さすがプロ。立ち退きもしやすいようにデザインされている。やっぱり頭いいや、あのおじさんっ。
世代交代か、やはり建物破壊ラッシュは続いているんだけど、とある建物なんか、フルサイズの鉄筋をバリバリに使っていて壊す業者も大変そう。「あ、これ壊すこと考えないで作った典型例だな」と。
集合住宅って概念が、じつはオワコンかもよ......。狛江って各駅でも新宿まで約30分。それでもヤバくね？ と。
んで、狛江の一戸建てが更地になるケースが増えているという記事も書きました。
じつは成城の西の端とかも増えているんですね。
昭和30年台から狛江とかに入植して、古い順から駅近・広いです。屋根を見ると古さがわかりやすいです。ふるいほど屋根瓦。軽量化タイプも多いけど、基本それも古い。
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震災来たらヤバイでしょ。きっと。築50年の木造とかごろごろしている。しかも更地になっていないところはほとんど奥様がご存命の証拠.....。他人事だと思っていたんですが、屋根瓦の木造住宅ってマジ多い。
喜多見・狛江周辺は、毎年安定した大学生の下宿ニーズがありますが、ちょっと古くなると親が反対するそう。いくら安くでも。震災に敏感なのですな。
屋根とか雨樋とか見ながら、街を移動してます・w
ここで狛江市の男女別平均寿命を確認です。基本、世田谷区も似たようなもの。
男性、79.8歳。
女性、87.4歳。
繰り返しますが喜多見・狛江の入植は昭和30年台から本格化しています。
具体的に昭和32年に引っ越してきたとします。約60年前ですね。それまで農地だったんですよ。イメージっ。ここで引き算。87.4 - 60 = 27.4歳ですわ。ねっ。
最近、狛江のみならず、成城でも更地が目立つ理由がこれですね。
息子・娘は同居せず、とっくに自分好みの家買っているので更地化。
戸建て用の更地は供給され続けることでしょう。
さらに地主が農家を続ける理由が農地法です。2022年問題といって、東京ドーム800個分の宅地が供給されるそうです。特に都心に近い農地は税制優遇受けられなくなる。
さらに少子化も進む。
日本は東京への一極集中がさらに進み、小田急ダイヤ改正なって、各駅でも新宿まで30分っす。それでも駅近に広大な農地バンバンあって、先に述べたよう更地ラッシュ。
一旦値崩れし始めたら、土地の値段戻らないと思う。超都会の億ションは違う？ ニトリ会長、去年までに、投資用マンション全部売っぱらったてさ。
上モノも老朽化。ちなみに知り合いの工務店によると、上モノのユニクロ化（デフレ化）も進んでいて、高性能の住宅が安く作れるようになっているそう。
2019年は。ブレクジットやチャイナ・ショックの火の粉がどういう風に降ってくるかわからないし。
日々、丹精込めて野菜を作り続ける、元ゼネコンの地主様を見習うべし。
とりあえず、いぢょ！
【追記】
ワタクシが、NifMo → IIJmio → mineo へと至った、マイネオ、コスパ最強“10の理由”を書きました。ぜひ。
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